Допустим, Вы решили купить квартиру, рассмотрели множество вариантов и решили для себя, что по всем параметрам Вас устроит только новостройка. Просмотрев предложения, что-то выяснив для себя о Застройщике, Вы идете в офис с готовностью поставить свою подпись под договором. И тут внимание, Вас ждет масса нюансов, о которых Вы можете даже не подозревать.

Да, формально Вам должны предложить подписать договор, отвечающий по форме и содержанию всем требованиям Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Однако, это происходит далеко не всегда и даже если и происходит, то в договор могут быть включены такие условия, которые значительно снижают как уровень Вашей защищенности на случай судебных разбирательств, так и просто могут быть совершенно неприемлемыми как с точки зрения законодательства, так и здравого смысла. При этом по договорам, заключаемым в соответствии с законом № 214-ФЗ, приобретается около половины  жилья в новостройках.

Основные «серые» схемы ухода застройщиков от заключения с Вами договора об участии в долевом строительстве могут быть такими.

Предварительный договор купли-продажи. Фактически он представляет собой обещание, что Застройщик, построив дом и оформив свое право собственности, заключит с Вами договор купли-продажи построенной квартиры. Дает же Вам этот договор только право требовать заключения договора купли-продажи в будущем, когда объект будет построен, сдан и оформлен в собственность. В связи с этим основные риски – время и деньги. Отдавая деньги при заключении такого договора, вы не вкладываете их в будущую квартиру, потому что соглашения о ее покупке еще нет. Если впоследствии застройщик не передаст ее Вам, то в лучшем случае путем долгих судебных разбирательств Вы сможете добиться возврата вложенных средств. Юридически такая сделка является притворной (ничтожной), а значит настаивать в суде на предоставлении Вам построенного жилья не сможете. Помимо этого, требовать своевременного исполнения обязательств, а тем более применения санкций к Застройщику, Вы также вряд ли сможете. Ваша незащищенность налицо.

Если Вы все-таки решились подписать такой договор, то хотя бы обратите внимание, указан ли в договоре срок, в течение которого Застройщик оформит свое право собственности на жилой дом, а также срок, в который с вами будет заключен основной договор купли-продажи. Если эти сроки не обозначены, то это может говорить о том,  что у Застройщика уже есть проблемы с оформлением дома либо то, что он избавляется от ответственности перед вами за несвоевременную передачу объекта.

Еще одна разновидность предварительного договора — приобретение векселя на сумму стоимости квартиры в новостройке (вексельная схема).

В этом случае Вам предлагается заключить договор купли-продажи векселя, смысл которого заключается в том, что Вы как бы одалживаете Застройщику деньги на строительство, а он обещает возвратить их Вам готовым жильем. Став владельцем векселя, Вы ждете, когда дом будет построен. При этом  Застройщик не имеет никаких обязательств перед Вами по срокам и, соответственно, не несет никакой ответственности, в том числе по уплате неустойки.

Если Вы приобретаете квартиру по этой схеме, то следует обратить внимание, что срок погашения векселя должен совпадать с датой регистрации права собственности на квартиру. Юридически в данной ситуации Вы приобретаете не конкретную квартиру, а вексель. Согласно гражданскому законодательству, вексель – ничем не обусловленное обязательство, поэтому нет никаких гарантий, что по наступлению срока его погашения Застройщик вместо передачи Вам квартиры не вернет уплаченные за вексель деньги.

В общем и в целом, если Вы приобретаете квартиру с использованием предварительного договора, а не по инвестиционному договору или договору долевого участия по Закону № 214-ФЗ, то не сможете в судебном порядке признать свое право собственности на конкретную квартиру в новостройке. Кроме того, возможность заключения предварительного договора на объект, который будет создан в будущем, с юридической точки зрения вызывает большие сомнения сама по себе.

Используются также варианты со вступлением в закрытые паевые фонды, с созданием ЖСК и т.д. В любом случае необходимо иметь ввиду, что ни о каких гарантиях дольщикам, предусмотренных Законом № 214-ФЗ, речи в этих случаях нет и лучше избегать любых альтернатив договору об участии в долевом строительстве.

перевод земель

Особенностью приобретения квартир в новостройках является то, что будущие жильцы приобретают их еще на стадии строительства по договору об участии в долевом строительстве, который подлежит государственной регистрации. Таким образом, в момент покупки строительство еще не завершено и квартиры как таковой еще нет, а значит и купить ее в привычном смысле слова невозможно. То есть участники долевого строительства (для удобства далее будем называть их «покупатели») покупают не квартиру, а право на нее и поэтому регистрировать еще нечего. После того, как дом построен, на основании документов, подтверждающих завершение постройки (разрешение на ввод в эксплуатацию, акт о передаче квартиры от застройщика к покупателю), можно регистрировать в собственность квартиру. Застройщик в течение 10 дней после разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отправляет это разрешение в управление федеральной регистрационной службы (УФРС), куда потом обращается покупатель квартиры для регистрации права собственности на нее. В принципе, зарегистрировать ваше право собственности на квартиру может и застройщик, но это происходит не всегда. После получения квартиры по акту приема-передачи договор, заключенный между вами и застройщиком считается исполненным и застройщик не обязан регистрировать ваше право собственности на квартиру. Однако вы можете составить отдельный договор, по которому застройщик берет на себя такие обязательства. Однако этот процесс на деле может оказаться долгим. В таком случае договор можно расторгнуть.

оформление земли

Нужно также иметь ввиду, что, помимо купленной квартиры, построенный дом также предполагает наличие в нем общей совместной собственности, то есть собственности всех жильцов. Это лестничные площадки, подсобные помещения и т.д. Право собственности на такие помещения возникает одновременно с правом собственности на квартиру и прекращается в таком же порядке.

Естественно, в таком договоре, как договор участия в долевом строительстве, нужно предусмотреть гарантии того, что, заплатив деньги, квартира будет получена участником долевого строительства. В данном случае выполнение обязательств застройщиком обеспечивается залогом. С момента государственной регистрации договора залогом является земля, на которой строится объект. С момента регистрации застройщиком права собственности на недостроенный объект (дом), залогом является этот объект. И, наконец, после окончания постройки дома и регистрации застройщиком права собственности на квартиры, залогом будут являться квартиры, которые вскоре станут собственностью покупателей – своих хозяев.

То, что государственная регистрация права собственности на квартиру необходима, вытекает из статей 131 и 164 Гражданского кодекса. Однако подробной информации о регистрации, ее порядке и особенностях в этих статьях нет. Они содержатся в Федеральном законе «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Перед тем, как регистрировать право собственности, нужно обязательно с ним ознакомиться.

Необходимо  помнить, что несоблюдение порядка  государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним влечет за собой административную ответственность по ст. 19.21 КоАП РФ.

В теории права, распоряжение – это  основанная на законе возможность определить юридическую судьбу имущества путем  изменения его принадлежности, состояния  или назначения. Можно прожить в квартире много лет без регистрации права собственности, но когда придет время или появится желание ее продать, завещать, подарить, сдать в аренду и т.д., вы не сможете этого сделать, так как не владеете правом распоряжения.

Кроме того, что регистрация дает право распоряжения квартирой, она еще и защищает вас от всякого рода мошенников, подделывающих договор с застройщиком. После того как договор подделан, мошенник обращается в суд о признании права собственности. Дело может решиться в отсутствие застройщика, так как он уже выполнил все обязательства перед вами и не обязан являться в зал суда. Суд выносит решение о признании права собственности и после того, как оно вступает в законную силу, мошенник обращается в УФРС и регистрирует право собственности. После этого вам предстоят долгие судебные процессы по доказыванию, что квартира принадлежит именно вам и не факт, что вы выйдете из них победителем. Уменьшается риск регистрации в вашей квартире лиц, в ней не проживающих и т.д.

оформление земельного участка

В общественно-деловых зонах могут быть размещены объекты здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объекты делового, финансового назначения и т.д. В общем, нетрудно догадаться, что такой зоной является центр города, развитые районы, и т. д. Не запрещено также строить коммерческую недвижимость и в жилых зонах, однако нельзя этим злоупотреблять. Примером может служить, например, магазин, стоящий средь жилых домов в частном секторе, где преимущественно покупают продукты жители этих домов. Существует ряд условий, которые необходимо выполнить перед началом строительства помимо соответствия назначения объекта территориальной зоне. Это, во-первых, получение разрешения на строительство (за исключением пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса). Выдача разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса) осуществляется федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ (области, края и т.д.), органом местного самоуправления (ст. 8 Градостроительного Кодекса РФ). Ввод объекта в эксплуатацию осуществляется после завершения строительства. Кроме того, обязательным условием перед постройкой является проведение инженерных изысканий (ст. 47 Градостроительного кодекса). Исследуется почва, учитывается близость к воде (реке), направление ветра и другие природные условия, которые в дальнейшем могут повлиять на нормальное функционирование здания, угрожать его безопасности. Само здание также не должно угрожать окружающей среде. Помимо надежности относительно связи с оформление земли, здание должно стоять, что называется, «к месту» там, где его планируют построить и его внутренняя конструкция, план помещений должны соответствовать требованиям. Эти вопросы решаются при архитектурно-строительном проектировании, при разработке конструкции здания, его инженерно-технических характеристик.
Проектная документация и результаты инженерных изысканий подлежат государственной экспертизе за исключением случаев, перечисленных в статье 49 Градостроительного кодекса. Если говорить о коммерческой недвижимости в плане этой статьи, то это отдельно стоящие одно-двухэтажные объекты капитального строительства. Общая площадь такого объекта не должна превышать 1500 м2 и он не должен быть предназначен для производственной деятельности. Примером такого строительного объекта могут служить офисные здания. Если все необходимые условия соблюдены, застройщик должен получить разрешение на строительство. В случае отказа в выдаче разрешения на строительство, застройщик может оспорить такой отказ в суде.

перевод земель

Что касается гражданско-правового договора о выполнении строительных работ, то в этой сфере популярностью пользуется договор об участии в долевом строительстве. Стороны договора: застройщик и участник долевого строительства. По данному договору застройщик в срок, предусмотренный сторонами, который обязательно прописывается в договоре, обязуется построить объект недвижимости. При этом он также вправе привлекать к строительству других лиц. После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, застройщик обязуется передать данный объект участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязан его принять и оплатить. Важно также знать, что договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации.
Естественно, принимая решение о постройке объекта коммерческой недвижимости, необходимо, чтобы его местонахождение было рентабельно. Поэтому кроме разрешения на строительство органов власти, следует задуматься, а стоит ли начинать строительство именно здесь. Ведь коммерческую недвижимость, в отличие от жилой, можно сдавать в аренду, получая постоянный доход, чем, собственно, она и привлекательна. Не следует торопиться и ожидать быстрой отдачи от постройки. Сам процесс строительства длительный, кропотливый, дорогостоящий. Главное все точно рассчитать на начальном этапе и соблюдать законодательство о градостроительной деятельности.

Итак, давайте разберемся, что подразумевает под собой такое понятие как «дачная амнистия» и в чем особенность приватизации и оформление земельного участка по такой амнистии.

«Дачной амнистией» в обиходе называют упрощенную процедуру приватизации земельных участков, введенную Федеральным Законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Данным Законом были внесены изменения в Земельный кодекс, в Федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О введении в действие Земельного кодекса РФ», «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» и некоторые другие.

Вследствие этих изменений стало возможным приобрести в собственность участки, ранее используемые на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования. Кроме того, с разрешения органа исполнительной власти или местного самоуправления стало возможным получить в собственность участки, ранее выделенные дачным объединением. Как правило, вступив в такое объединение, гражданин не имел права собственности на свой участок, хотя фактически владел им на основании распорядительного документа, являясь индивидуальным землепользователем.

Закон также определяет перечень документов, необходимых для приватизации. Среди них: описание местоположения границ земельного участка, которое подготавливается гражданином, желающим получить участок в собственность и заключение правления, в котором подтверждается, что именно этот гражданин пользуется именно этим участком. В случае же, если никто из членов данного объединения ни разу не обращался с вопросом о приватизации его участка ранее, то могут потребоваться дополнительные документы, например, выписка из единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) с целью уточнения, действительно ли данное объединение на данный момент существует. Даже земельный участок общего пользования, при соблюдении необходимых условий, может быть предоставлен в собственность конкретному гражданину.

Еще одним важным нововведением является возможность предоставления в собственность участка, вид права которого не определен. Данное положение значительно упрощает решение юридической судьбы данного участка. Он однозначно переходит в собственность того, кто прописан в документе, устанавливающем право гражданина на данный земельный участок. Документом, подтверждающим право гражданина на земельный участок, может быть любой документ, из которого ясно, что данный гражданин приобрел право на данный земельный участок. Причем важно, чтобы этот документ имел юридическую силу на момент приобретения участка.

Естественно, что земельные участки не всех категорий можно приобрести в собственность. Исключение составляют земельные участки, расположенные на землях особо охраняемых природных территорий, земли, на которых расположены объекты обороны, земли закрытых административно-территориальных образований и некоторые другие.

Закон о дачной амнистии особенно актуален для земельных участков, приобретенных еще при советской власти либо в 90-ые годы, после распада СССР. Законодательно вопросы приобретения прав на землю были урегулированы слабо, к тому же не существовало института частной собственности на оформление земли. По этой причине приобрести земельный участок в собственность было невозможно. Зачастую в документах, удостоверяющих право на участок, не уточнялось, какое именно право (собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования) передается. Участки нарезались неровно, площадь, указанная в документах, могла отличаться от реальной площади земли. Если площадь участка в плане и документе, устанавливающем право на участок, различна, площадь и границы участка считаются по кадастровому плану.

Не нужно забывать, что приватизация земельного участка не влечет за собой автоматически приватизацию строений, находящихся на нем. Если вы живете в частном доме, собственником которого не являетесь, то, возможно, для приватизации земельного участка, на котором находится ваш дом, с вас потребуют свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом, ссылаясь на статью 36 Земельного Кодекса, которая гласит, что исключительное право на приватизацию земельных участков имеют собственники (именно собственники!) зданий, расположенных на этих участках.

Таким образом, введенные законом о дачной амнистии изменения в различные федеральные законы, существенно упрощают процедуру получения и перевод земель в собственность, благодаря строгому перечню документов, необходимых для приобретения участка в собственность, регламентированию порядка приобретения в собственность земель, находящихся в дачных объединениях и земель, вид права на которые не установлен. Упростить процедуру приобретения земельных участков в собственность – главная задача закона о дачной амнистии, которая решается на практике.

перевод земель
Неустойку полезно использовать, например, при заключении транспортных договоров по перевозке груза, где есть возможность повреждения груза. В любом случае важно предусмотреть обеспечение обязательств в любом договоре, так как это заметно повышает возможность возмещения убытков.
Для того чтобы четко представлять себе что понимается под убытками, необходимо ознакомиться со статьей 15 ГК РФ. В ней под убытками понимаются:
1) Расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет
произвести для восстановления нарушенного права.
Размер таких расходов должен быть обоснован. Для этого представляются доказательства, которыми могут служить смета затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг, а также договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств и другие доказательства.
2) Утрата или повреждение имущества лица (реальный ущерб)
Таким образом, нельзя путать, как это часто бывает, понятие реальный ущерб с убытками в целом.
3) Неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

оформление земли

Таким образом, подписывая договор, внимательно прочитайте условия возмещения убытков и положение о неустойке, если такое имеет место быть. Помните, что неустойка может быть не только договорной, то есть возникшей на основании договора по соглашению сторон, но и законной, то есть прямо прописанной в законе. Например, уплата процентов за пользование чужими деньгами, если эти деньги были не вовремя возвращены (ст. 395 ГК РФ). На это следует обратить особое внимание и перед тем как подписать договор, необходимо выяснить, не предусмотрена ли в нем законная неустойка. Кроме того, неустойка может быть уменьшена по решению суда в каждом конкретном случае, если суд сочтет ее размер слишком большим. Поэтому, являясь кредитором по договору, следует особенно задуматься над тем, есть ли смысл требовать неустойку, когда можно взыскать убытки, если не представляется возможным взыскать и то и другое. Должнику же важно знать, что обязанность заплатить неустойку лежит на нем лишь в том случае, когда он несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства. Главное, что каждая из сторон должна понимать для себя подписывая договор – это реальность исполнения обязательств по договору и способность нести ответственность в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств.

оформление земельного участка

Банкротство проводится под надзором арбитражного суда в рамках Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) начиная с момента возбуждения дела о банкротстве и заканчивая восстановлением платежеспособности должника либо его ликвидацией.

перевод земель

Признаки несостоятельности

Возбудить дело о банкротстве должника можно, если прослеживаются тенденции, указанные в п. 2 и 3 ст. 6 Закона о банкротстве:

• должник неспособен в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей. Неспособным он считается, если обязательства перед кредиторами не были исполнены в течение трех месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены;
• требования всех кредиторов в совокупности составляют не менее 100 000 руб., включая требования, подтвержденные вступившим в законную силу решением суда, а также требования налоговых и таможенных органов, подтвержденные решениями о взыскании задолженности за счет денежных средств или имущества должника.

Право должника обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании его банкротом закреплено в ст. 8 Закона о банкротстве. Воспользоваться им он может, если докажет наличие обстоятельств, явно свидетельствующих о невозможности исполнения денежных обязательств и (или) обязанности по уплате обязательных платежей в установленный срок, например в связи с недостаточностью имущества и денежных средств.

Право перерастает в обязанность, если финансовое состояние должника критичное: исполнение обязательств перед одним кредитором приводит к невозможности удовлетворения требований других кредиторов либо существенно осложняет или делает невозможным дальнейшую хозяйственную деятельность должника. Закон о банкротстве обязывает подать заявление в суд в течение одного месяца с даты возникновения обязательств должника перед кредиторами. Неисполнение этой обязанности грозит руководителю должника административным наказанием в виде штрафа в размере от 5000 до 10 000 руб. либо дисквалификацией на срок от шести месяцев до двух лет, а учредителям — субсидиарной ответственностью по всем обязательствам, возникшим после истечения месячного срока, установленного для подачи заявления в суд (п. 5 ст. 14.13 КоАП РФ и п. 2 ст. 10 Закона о банкротстве).

Кстати

Особенности классификации требований на денежные и неденежные разъяснены Пленумом ВАС РФ в постановлении от 23.07.2009 № 59 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона „Об исполнительном производстве“ в случае возбуждения дела о банкротстве».

оформление земли

Плюсы и минусы банкротства

Банкротство дает должнику ряд преимуществ, ставя кредиторов в рамки Закона о банкротстве. С момента возбуждения процедуры банкротства приостанавливается взыскание по исполнительным листам, освобождаются от арестов активы должника и снимаются все ограничения по распоряжению имуществом. Заявить новые требования о наложении обеспечительных мер кредиторы могут только в судебном процессе по делу о банкротстве.

Кроме того, ограничиваются права кредиторов по предъявлению требований. В отличие от требований неденежного характера, которые рассматриваются судами вне рамок дела о банкротстве (например, об истребовании имущества из чужого незаконного владения или о прекращении нарушений прав, не связанных с лишением владения), требования по денежным обязательствам кредиторы предъявляют строго в ходе дела о банкротстве.

Банкротство освобождает должника от обязательств по проведению зачета встречных однородных требований при условии, что это может привести к нарушению очередности удовлетворения требований других кредиторов. А в ходе внешнего управления вводится мораторий на исполнение денежных обязательств и уплату обязательных платежей, за исключением текущих.

Начислять штрафные санкции запрещено, однако допускается начислять проценты по ставке рефинансирования в соответствии со ст. 81, 95 и 126 Закона о банкротстве.

Введение процедуры внешнего управления или конкурсного производства предоставляет должнику возможность в одностороннем порядке отказаться от исполнения обременительных для него сделок.

Несмотря на положительные стороны, банкротство влечет для должника и негативные последствия. Возникает риск оспаривания сделок, заключенных должником, например с аффилированными лицами.

С введением процедуры наблюдения деятельность должника находится под контролем арбитражного управляющего. Так, сделки по приобретению, отчуждению (возможностью отчуждения) имущества, а также с получением и выдачей займов осуществляются органами управления должника только с согласия арбитражного управляющего. Принимать решения о реорганизации должника или выплате дивидендов учредителям запрещено (ст. 64 Закона о банкротстве).

В ходе внешнего управления или конкурсного производства руководство должником переходит к арбитражному управляющему (ст. 94 и 126 Закона о банкротстве).

оформление земельного участка

Это важно!

Выход — в реорганизации
Есть еще один способ, позволяющий должнику рассчитаться с кредиторами и сохранить компанию, а кредиторам защититься от фиктивного или преднамеренного банкротства — это реорганизация должника. Она позволяет восстановить платежеспособность и может проводиться как под надзором арбитражного суда, так и без него при условии, что на это согласны все кредиторы. Для этого должник и кредиторы до возбуждения дела о банкротстве должны заключить соглашение об урегулировании долгов. В нем предусматривается обязанность должника согласовывать с кредиторами совершение всех сделок, условия будущего плана финансового оздоровления и порядок погашения требований кредиторов и предоставления должником информации о своем финансовом состоянии.

Фиктивное или преднамеренное

Несмотря на минусы, банкротство остается эффективным способом ухода от возврата долгов недобросовестными должниками, которые стараются по возможности установить контроль над процедурой банкротства. В первую очередь это назначение подконтрольного арбитражного управляющего, во вторую — создание контролируемых требований с использованием «дружественных» компаний путем заключения с ними договоров, позволяющих им впоследствии предъявить требования к должнику.

Лучший способ защиты от фиктивного или преднамеренного банкротства — своевременно предъявить требования в рамках процедуры наблюдения. Это позволит впоследствии заявлять возражения при проверке арбитражным судом обоснованности требований других кредиторов, которыми могут оказаться и «дружественные» компании должника (ст. 71 Закона о банкротстве).

Кроме того, необходимо правильно использовать нормы законодательства, регламентирующие вопросы фиктивного и преднамеренного банкротства, например Временные правила проверки арбитражными управляющими наличия признаков фиктивного и преднамеренного банкротства (утверждены постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 № 855). Правила устанавливают период, за который проводится проверка (не менее двух лет, предшествовавших возбуждению дела о банкротстве), перечень документов, подлежащих анализу, порядок и результат проведения этого анализа (его этапы).

Анализ преднамеренного банкротства проводится в два этапа. На первом анализируются значения и динамика коэффициентов, характеризующих платежеспособность должника, на втором — сделки должника. Анализ фиктивного банкротства осуществляется в один этап.

Грамотно проведенный анализ существенным образом облегчит дальнейшие действия по оспариванию сделок должника и привлечению учредителей к субсидиарной ответственности. Сам процесс выявления признаков преднамеренного и фиктивного банкротства не влияет на ход дела о банкротстве, в том числе не откладывает и не приостанавливает его. Но если арбитражный управляющий подконтролен должнику, повлиять на добросовестность проведения анализа и получения достоверных результатов проблематично.

Допустим, в результате анализа обнаружены признаки преднамеренного или фиктивного банкротства. В этом случае руководителя или учредителя должника можно привлечь к административной или уголовной ответственности в зависимости от размера ущерба, причиненного таким банкротством (ст. 14.12 КоАП РФ, ст. 196 и 197 УК РФ). Следует отметить, что руководитель может быть привлечен как к административной, так и к уголовной ответственности, а учредители — только к уголовной.

Обратите внимание

Штрафы
Если размер ущерба меньше 250 000 руб., руководителю грозит административный штраф в размере от 5000 до 10 000 руб. или дисквалификация за фиктивное банкротство на срок от шести месяцев до трех лет, а за преднамеренное банкротство — на срок от одного года до трех лет.

Нанесение ущерба свыше 250 000 руб. влечет уголовную ответственность руководителя и учредителей, если будет доказана их виновность в фиктивном или преднамеренном банкротстве организации. В лучшем случае за фиктивное банкротство им грозит штраф в размере от 100 000 до 300 000 руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет. В худшем — лишение свободы на срок до шести лет со штрафом в размере до 80 000 руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового.

За преднамеренное банкротство размеры уголовного наказания несколько выше: штраф присуждается в размере от 200 000 до
500 000 руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет, а лишить свободы суд может на срок до шести лет со штрафом в размере до 200 000 руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 18 месяцев либо без такового.

Справка

Фиктивное банкротство — это заведомо ложное публичное объявление руководителем или учредителем (участником) юридического лица о несостоятельности данного юридического лица.

Преднамеренное банкротство — это совершение руководителем или учредителем (участником) юридического лица действий (бездействия), заведомо влекущих неспособность юридического лица в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей.

Вопросы, связанные с оформлением кредитного договора, регулируются ГК РФ, Федеральным законом от 02.12.90 № 395-1 «О банках и банковской деятельности» (далее — Закон № 395-1),
Федеральным законом от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик — возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

перевод земель

Сбербанк России предоставляет ипотечные кредиты физическим лицам не только на приобретение или строительство жилья, но и на реконструкцию и ремонт (в том числе отделочные работы) объектов недвижимости. Одним из условий получения кредита является представление договора со строительной организацией.

В статье 30 Закона № 395-1 предусмотрено, что кредитная организация должна фиксировать в кредитном договоре полную стоимость кредита, предоставляемого заемщику — физическому лицу, а также указывать перечень и размеры платежей заемщика — физического лица, связанных с несоблюдением им условий кредитного договора.

Если деньги по кредитному договору, заключенному физическим лицом с банком, перечислены на счет организации, выполняющей строительные работы, заемщиком все равно будет физическое лицо. И именно заемщик отвечает перед банком по обязательствам, вытекающим из кредитного договора (п. 2 ст. 819 и п. 1 ст. 810 ГК РФ).

оформление земли

Банк России в письме от 05.05.2008 № 52-Т давал рекомендации заемщикам и отметил, что, подписав кредитный договор, заемщик соглашается со всеми его условиями и принимает на себя обязательства по их выполнению, в том числе по возврату в установленные сроки суммы основного долга и уплате всех причитающихся платежей, за неисполнение (ненадлежащее исполнение) которых банк будет вправе обратиться с иском в суд.

Вместе с тем ненадлежащее исполнение условий договора подряда служит основанием для возникновения ответственности строительной организации.

Поскольку заказчиком по договору подряда на реконст­рукцию частного жилого дома является гражданин, заказывающий работы исключительно для личных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то отношения со строительной организацией регулируются не только нормами о строительном подряде, содержащимися в параграфе 3 главы 37 ГК РФ, но и Законом РФ от 07.02.92
№ 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон РФ № 2300-1).

Как следует из п. 2 ст. 740 и п. 1 ст. 743 ГК РФ, подрядчик обязан осуществлять строительные работы в соответствии с технической документацией, устанавливающей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ. При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и смете.

В пункте 1 ст. 33 Закона РФ № 2300-1 предусмотрено, что на выполнение работы, закрепленной договором, может быть составлена твердая или приблизительная смета.

оформление земельного участка

Подрядчик не вправе требовать увеличения твердой сметы, а заказчик — ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора исключалась возможность оговорить полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов.

Подрядчик имеет право требовать увеличения твердой сметы при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которое нельзя было предусмотреть при заключении договора (п. 2 ст. 33 Закона РФ № 2300-1).

Подрядчик, обнаруживший в ходе строительных работ не учтенные в технической документации работы и в связи с этим необходимость проведения дополнительных работ и увеличения приблизительной сметы, обязан сообщить об этом заказчику. Если заказчик не дал согласие на превышение приблизительной сметы, он вправе отказаться от исполнения договора (п. 3 ст. 743 ГК РФ и п. 3 ст. 33 Закона РФ № 2300-1).

Подрядчик, своевременно не предупредивший заказчика о необходимости превышения приблизительной сметы, лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков, если не докажет необходимость немедленных действий в интересах заказчика, в частности в связи с тем, что приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства (п. 4 ст. 743 ГК РФ).

При отсутствии предусмотренных законом оснований для увеличения расходов на строительные работы подрядчик обязан выполнить работу, с оплатой в пределах сметы, установленной в договоре. Кроме того, указанная работа должна быть выполнена в срок, установленный правилами выполнения работ или договором. Последствия нарушения подрядчиком (исполнителем) сроков выполнения работ определены в ст. 13 и 28 Закона РФ № 2300-1.

Отметим, что заказчик (по­требитель) в любое время имеет право отказаться от исполнения договора о выполнении работ при условии оплаты подрядчику (исполнителю) фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору (ст. 32 Закона РФ № 2300-1). Если сумма произведенной заказчиком предварительной оплаты работ превышает фактические расходы подрядчика, то заказчик может, в том числе в судебном порядке, потребовать возврата излишне уплаченной по договору суммы, а ?также процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395, 1102 ГК РФ и ст. 17 Закона РФ № 2300-1).

Таким образом, если строительная организация прекратила строительные работы, мотивировав нехваткой денежных средств, следует соотнести такое поведение с правами и обязанностями, предусмотренными договором со строителями и сметой.

При выявлении нарушений со стороны строителей необходимо обращаться в суд общей юрисдикции по месту вашего жительства или нахождения строительной компании. Предстоящие разбирательства ни в коем случае не повлияют на кредитные правоотношения с банком, которому вы должны вовремя оплачивать сумму кредита. А получить результат, на который вы рассчитывали, заключая строительный договор, можно, если выявить нарушения со стороны строителей. Судя по вопросу, их немало. Но окончательный вывод можно будет сделать, только ознакомившись с условиями договора, заключенного со строительной организацией.

перевод земель

Правила льготной приватизации арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества установлены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Малые и средние предприятия до 1 июля 2010 г. могут в приоритетном порядке подать заявку на приватизацию арендуемых помещений, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальных образований.

Однако массового выкупа помещений такими арендаторами, на который рассчитывало Правительство РФ, не произошло. Причина в некорректных формулировках основных условий, которым должны соответствовать льготники. В частности, множество вопросов вызвало достаточно расплывчатое требование о надлежащей уплате арендных платежей в течение всего срока аренды.

Установленный законодателями трехлетний срок аренды имущества, дающий право на льготную приватизацию, также не устраивал малый и средний бизнес. Особенно это правило затронуло продавцов алкогольной продукции. Недавно вступил в силу федеральный закон, согласно которому лицензии на реализацию алкогольной продукции предоставляются только организациям. В связи с этим многим индивидуальным предпринимателям, которые ранее арендовали помещения, пришлось перерегистрироваться в организации, что автоматически лишило их права на льготную приватизацию.

оформление земли

Еще одним барьером для малых и средних предприятий стало обязательное условие заключения договора о залоге выкупаемого объекта недвижимого имущества региону или муниципальному образованию.

Все эти проблемы решены в Федеральном законе от 17.07.2009 № 149-ФЗ. С 22 июля 2009 г. преимущественное право на выкуп арендованного имущества может быть реализовано при соблюдении следующих условий:

— у арендатора отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества либо на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации права на льготную приватизацию;

— арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух (ранее трех) и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Причем этот срок определяется до дня вступления в силу Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, то есть до 5 августа 2008 г.;

— площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами регионов предельные значения;

оформление земельного участка

— арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из закона исключены положения об обязательном заключении договора о залоге. Вместо этого установлено правило об оформлении залога только при приобретении арендуемого имущества в рассрочку, оно находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила признаются ничтожными. Подкорректирован перечень документов, необходимых при принятии регионами и муниципалитетами решения о льготной приватизации. Помимо проектов договора купли-продажи они должны направлять арендаторам требование о погашении задолженности по арендной плате и неустойкам, если таковые имеются.

Новыми правилами могут воспользоваться все арендаторы, отвечающие требованиям, в том числе те, которым было отказано в приобретении арендуемого имущества до вступления в силу данных поправок. Они могут подать заявление о реализации преимущественного права повторно. Ранее заключенные договоры купли-продажи в связи с новыми правилами пересматриваться не будут.