Допустим, Вы решили купить квартиру, рассмотрели множество вариантов и решили для себя, что по всем параметрам Вас устроит только новостройка. Просмотрев предложения, что-то выяснив для себя о Застройщике, Вы идете в офис с готовностью поставить свою подпись под договором. И тут внимание, Вас ждет масса нюансов, о которых Вы можете даже не подозревать.
Да, формально Вам должны предложить подписать договор, отвечающий по форме и содержанию всем требованиям Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Однако, это происходит далеко не всегда и даже если и происходит, то в договор могут быть включены такие условия, которые значительно снижают как уровень Вашей защищенности на случай судебных разбирательств, так и просто могут быть совершенно неприемлемыми как с точки зрения законодательства, так и здравого смысла. При этом по договорам, заключаемым в соответствии с законом № 214-ФЗ, приобретается около половины жилья в новостройках.
Основные «серые» схемы ухода застройщиков от заключения с Вами договора об участии в долевом строительстве могут быть такими.
Предварительный договор купли-продажи. Фактически он представляет собой обещание, что Застройщик, построив дом и оформив свое право собственности, заключит с Вами договор купли-продажи построенной квартиры. Дает же Вам этот договор только право требовать заключения договора купли-продажи в будущем, когда объект будет построен, сдан и оформлен в собственность. В связи с этим основные риски – время и деньги. Отдавая деньги при заключении такого договора, вы не вкладываете их в будущую квартиру, потому что соглашения о ее покупке еще нет. Если впоследствии застройщик не передаст ее Вам, то в лучшем случае путем долгих судебных разбирательств Вы сможете добиться возврата вложенных средств. Юридически такая сделка является притворной (ничтожной), а значит настаивать в суде на предоставлении Вам построенного жилья не сможете. Помимо этого, требовать своевременного исполнения обязательств, а тем более применения санкций к Застройщику, Вы также вряд ли сможете. Ваша незащищенность налицо.
Если Вы все-таки решились подписать такой договор, то хотя бы обратите внимание, указан ли в договоре срок, в течение которого Застройщик оформит свое право собственности на жилой дом, а также срок, в который с вами будет заключен основной договор купли-продажи. Если эти сроки не обозначены, то это может говорить о том, что у Застройщика уже есть проблемы с оформлением дома либо то, что он избавляется от ответственности перед вами за несвоевременную передачу объекта.
Еще одна разновидность предварительного договора — приобретение векселя на сумму стоимости квартиры в новостройке (вексельная схема).
В этом случае Вам предлагается заключить договор купли-продажи векселя, смысл которого заключается в том, что Вы как бы одалживаете Застройщику деньги на строительство, а он обещает возвратить их Вам готовым жильем. Став владельцем векселя, Вы ждете, когда дом будет построен. При этом Застройщик не имеет никаких обязательств перед Вами по срокам и, соответственно, не несет никакой ответственности, в том числе по уплате неустойки.
Если Вы приобретаете квартиру по этой схеме, то следует обратить внимание, что срок погашения векселя должен совпадать с датой регистрации права собственности на квартиру. Юридически в данной ситуации Вы приобретаете не конкретную квартиру, а вексель. Согласно гражданскому законодательству, вексель – ничем не обусловленное обязательство, поэтому нет никаких гарантий, что по наступлению срока его погашения Застройщик вместо передачи Вам квартиры не вернет уплаченные за вексель деньги.
В общем и в целом, если Вы приобретаете квартиру с использованием предварительного договора, а не по инвестиционному договору или договору долевого участия по Закону № 214-ФЗ, то не сможете в судебном порядке признать свое право собственности на конкретную квартиру в новостройке. Кроме того, возможность заключения предварительного договора на объект, который будет создан в будущем, с юридической точки зрения вызывает большие сомнения сама по себе.
Используются также варианты со вступлением в закрытые паевые фонды, с созданием ЖСК и т.д. В любом случае необходимо иметь ввиду, что ни о каких гарантиях дольщикам, предусмотренных Законом № 214-ФЗ, речи в этих случаях нет и лучше избегать любых альтернатив договору об участии в долевом строительстве.
