Подтверждением того, что квартира в многоквартирном доме является собственностью гражданина, является свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру. Это документ, подтверждающий, что вы имеете законное право владеть, пользоваться и распоряжаться вашей квартирой (на юридическом языке это иногда называют «триадой полномочий»).
Особенностью приобретения квартир в новостройках является то, что будущие жильцы приобретают их еще на стадии строительства по договору об участии в долевом строительстве, который подлежит государственной регистрации. Таким образом, в момент покупки строительство еще не завершено и квартиры как таковой еще нет, а значит и купить ее в привычном смысле слова невозможно. То есть участники долевого строительства (для удобства далее будем называть их «покупатели») покупают не квартиру, а право на нее и поэтому регистрировать еще нечего. После того, как дом построен, на основании документов, подтверждающих завершение постройки (разрешение на ввод в эксплуатацию, акт о передаче квартиры от застройщика к покупателю), можно регистрировать в собственность квартиру. Застройщик в течение 10 дней после разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отправляет это разрешение в управление федеральной регистрационной службы (УФРС), куда потом обращается покупатель квартиры для регистрации права собственности на нее. В принципе, зарегистрировать ваше право собственности на квартиру может и застройщик, но это происходит не всегда. После получения квартиры по акту приема-передачи договор, заключенный между вами и застройщиком считается исполненным и застройщик не обязан регистрировать ваше право собственности на квартиру. Однако вы можете составить отдельный договор, по которому застройщик берет на себя такие обязательства. Однако этот процесс на деле может оказаться долгим. В таком случае договор можно расторгнуть.
Нужно также иметь ввиду, что, помимо купленной квартиры, построенный дом также предполагает наличие в нем общей совместной собственности, то есть собственности всех жильцов. Это лестничные площадки, подсобные помещения и т.д. Право собственности на такие помещения возникает одновременно с правом собственности на квартиру и прекращается в таком же порядке.
Естественно, в таком договоре, как договор участия в долевом строительстве, нужно предусмотреть гарантии того, что, заплатив деньги, квартира будет получена участником долевого строительства. В данном случае выполнение обязательств застройщиком обеспечивается залогом. С момента государственной регистрации договора залогом является земля, на которой строится объект. С момента регистрации застройщиком права собственности на недостроенный объект (дом), залогом является этот объект. И, наконец, после окончания постройки дома и регистрации застройщиком права собственности на квартиры, залогом будут являться квартиры, которые вскоре станут собственностью покупателей – своих хозяев.
То, что государственная регистрация права собственности на квартиру необходима, вытекает из статей 131 и 164 Гражданского кодекса. Однако подробной информации о регистрации, ее порядке и особенностях в этих статьях нет. Они содержатся в Федеральном законе «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Перед тем, как регистрировать право собственности, нужно обязательно с ним ознакомиться.
Необходимо помнить, что несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним влечет за собой административную ответственность по ст. 19.21 КоАП РФ.
В теории права, распоряжение – это основанная на законе возможность определить юридическую судьбу имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения. Можно прожить в квартире много лет без регистрации права собственности, но когда придет время или появится желание ее продать, завещать, подарить, сдать в аренду и т.д., вы не сможете этого сделать, так как не владеете правом распоряжения.
Кроме того, что регистрация дает право распоряжения квартирой, она еще и защищает вас от всякого рода мошенников, подделывающих договор с застройщиком. После того как договор подделан, мошенник обращается в суд о признании права собственности. Дело может решиться в отсутствие застройщика, так как он уже выполнил все обязательства перед вами и не обязан являться в зал суда. Суд выносит решение о признании права собственности и после того, как оно вступает в законную силу, мошенник обращается в УФРС и регистрирует право собственности. После этого вам предстоят долгие судебные процессы по доказыванию, что квартира принадлежит именно вам и не факт, что вы выйдете из них победителем. Уменьшается риск регистрации в вашей квартире лиц, в ней не проживающих и т.д.
