Каждый раз, когда речь заходит о строительстве недвижимости, возникает вопрос о оформление земельного участка, на котором данный объект строительства будет расположен. Нередки случаи так называемой самовольной застройки либо отсутствия необходимой документации на тот или иной объект недвижимости. Нормы, разрешающие либо запрещающие строительство на том или ином участке земли содержатся в Градостроительном кодексе. Городская территория в соответствии с данным кодексом делится на зоны. Это делается с целью более рационального использования городской территории. В частности, коммерческая недвижимость включена данным кодексом в состав общественно-деловых зон, так как такая недвижимость создается преимущественно для занятия предпринимательской деятельностью.
В общественно-деловых зонах могут быть размещены объекты здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объекты делового, финансового назначения и т.д. В общем, нетрудно догадаться, что такой зоной является центр города, развитые районы, и т. д. Не запрещено также строить коммерческую недвижимость и в жилых зонах, однако нельзя этим злоупотреблять. Примером может служить, например, магазин, стоящий средь жилых домов в частном секторе, где преимущественно покупают продукты жители этих домов. Существует ряд условий, которые необходимо выполнить перед началом строительства помимо соответствия назначения объекта территориальной зоне. Это, во-первых, получение разрешения на строительство (за исключением пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса). Выдача разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса) осуществляется федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ (области, края и т.д.), органом местного самоуправления (ст. 8 Градостроительного Кодекса РФ). Ввод объекта в эксплуатацию осуществляется после завершения строительства. Кроме того, обязательным условием перед постройкой является проведение инженерных изысканий (ст. 47 Градостроительного кодекса). Исследуется почва, учитывается близость к воде (реке), направление ветра и другие природные условия, которые в дальнейшем могут повлиять на нормальное функционирование здания, угрожать его безопасности. Само здание также не должно угрожать окружающей среде. Помимо надежности относительно связи с оформление земли, здание должно стоять, что называется, «к месту» там, где его планируют построить и его внутренняя конструкция, план помещений должны соответствовать требованиям. Эти вопросы решаются при архитектурно-строительном проектировании, при разработке конструкции здания, его инженерно-технических характеристик.
Проектная документация и результаты инженерных изысканий подлежат государственной экспертизе за исключением случаев, перечисленных в статье 49 Градостроительного кодекса. Если говорить о коммерческой недвижимости в плане этой статьи, то это отдельно стоящие одно-двухэтажные объекты капитального строительства. Общая площадь такого объекта не должна превышать 1500 м2 и он не должен быть предназначен для производственной деятельности. Примером такого строительного объекта могут служить офисные здания. Если все необходимые условия соблюдены, застройщик должен получить разрешение на строительство. В случае отказа в выдаче разрешения на строительство, застройщик может оспорить такой отказ в суде.
Что касается гражданско-правового договора о выполнении строительных работ, то в этой сфере популярностью пользуется договор об участии в долевом строительстве. Стороны договора: застройщик и участник долевого строительства. По данному договору застройщик в срок, предусмотренный сторонами, который обязательно прописывается в договоре, обязуется построить объект недвижимости. При этом он также вправе привлекать к строительству других лиц. После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, застройщик обязуется передать данный объект участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязан его принять и оплатить. Важно также знать, что договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации.
Естественно, принимая решение о постройке объекта коммерческой недвижимости, необходимо, чтобы его местонахождение было рентабельно. Поэтому кроме разрешения на строительство органов власти, следует задуматься, а стоит ли начинать строительство именно здесь. Ведь коммерческую недвижимость, в отличие от жилой, можно сдавать в аренду, получая постоянный доход, чем, собственно, она и привлекательна. Не следует торопиться и ожидать быстрой отдачи от постройки. Сам процесс строительства длительный, кропотливый, дорогостоящий. Главное все точно рассчитать на начальном этапе и соблюдать законодательство о градостроительной деятельности.
